Ринок оренди нерухомості вже давно перестав бути лише способом отримання пасивного доходу. Сьогодні це повноцінний бізнес, який може охоплювати довгострокову оренду житлових приміщень, комерційної нерухомості, складів, офісів, виробничих площ або комплексне управління об’єктами, а тому ще на етапі запуску діяльності варто правильно визначити систему оподаткування, обрати відповідні КВЕДи, зрозуміти особливості бухгалтерського обліку та врахувати вимоги податкового законодавства, адже помилки на старті нерідко призводять до зайвих податкових витрат, штрафів або необхідності перебудовувати вже працюючий бізнес.
Найпоширеніша помилка підприємців полягає у тому, що вони сприймають здавання нерухомості в оренду як просту операцію, яка не потребує серйозного планування, хоча на практиці вибір між ФОП та товариством з обмеженою відповідальністю, між спрощеною та загальною системою оподаткування, а також правильне оформлення договорів можуть суттєво впливати як на податкове навантаження, так і на можливість подальшого масштабування бізнесу.
Зміст
ФОП чи ТОВ: що краще для бізнесу з оренди нерухомості
Першим питанням, яке необхідно вирішити майбутньому орендодавцю, є вибір організаційно-правової форми. Якщо діяльність тільки розпочинається, кількість об’єктів невелика, а орендарями переважно є фізичні особи або представники малого бізнесу, найпростішим варіантом часто стає реєстрація фізичної особи-підприємця.
Якщо ж планується залучення інвесторів, придбання нових об’єктів за рахунок кредитних коштів, спільне володіння нерухомістю кількома особами або робота з великими корпоративними клієнтами, доцільніше одразу розглядати створення ТОВ, оскільки така модель є більш гнучкою для розвитку бізнесу та простішою з точки зору корпоративного управління.
Які КВЕДи обрати для діяльності з оренди нерухомості
Водночас не менш важливим є правильний вибір видів економічної діяльності, адже саме КВЕД визначає, чи відповідає фактична діяльність зареєстрованому напряму роботи підприємства.
Основним КВЕДом для більшості компаній, що здають власну нерухомість в оренду, є 68.20 “Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна”. Саме цей вид діяльності охоплює передачу житлових та нежитлових приміщень в оренду.
Залежно від специфіки бізнесу можуть також використовуватися:
- 68.10 – Купівля та продаж власного нерухомого майна;
- 68.31 – Агентства нерухомості;
- 68.32 – Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту;
- 81.10 – Комплексне обслуговування об’єктів.
Як обрати оптимальну систему оподаткування
Після визначення КВЕДів виникає головне питання – яку систему оподаткування обрати. Універсального рішення не існує, адже вибір залежить від кількості об’єктів, структури витрат, очікуваного обороту, категорії клієнтів та довгострокових планів розвитку.
| Варіант діяльності | Коли доцільно | Основні особливості |
|---|---|---|
| ФОП на спрощеній системі | Один або кілька об’єктів, невеликі витрати, проста модель бізнесу | Простий облік, фіксовані правила оподаткування, мінімальне адміністрування |
| ФОП на загальній системі | Значні підтверджені витрати або специфічна модель роботи | Оподатковується чистий дохід після врахування документально підтверджених витрат |
| ТОВ на єдиному податку | Невеликий або середній бізнес із прогнозованими доходами | Простіше адміністрування, але необхідно враховувати обмеження, встановлені законодавством |
| ТОВ на податку на прибуток | Масштабування бізнесу, великі інвестиції, корпоративні клієнти | Повноцінний бухгалтерський облік, можливість врахування всіх витрат, амортизації та фінансових результатів |
Досить часто підприємці орієнтуються виключно на розмір ставки податку, хоча на практиці набагато важливіше оцінити загальне податкове навантаження, яке складається не лише з самого податку, а й із ЄСВ, військового збору, адміністративних витрат, необхідності ведення бухгалтерського обліку, подання звітності та потенційних ризиків під час перевірок.
Особливості бухгалтерського обліку орендного бізнесу
Окремої уваги заслуговує питання бухгалтерського обліку. Якщо діяльність ведеться через ТОВ, облік стає значно складнішим, ніж у ФОП, адже необхідно правильно відображати доходи від оренди, вести облік основних засобів, нараховувати амортизацію, відображати витрати на ремонт, утримання будівель, комунальні послуги, страхування, земельний податок, а також контролювати правильність оформлення первинних документів.
Коли потрібно враховувати питання ПДВ
Не менш важливим є питання податку на додану вартість. Якщо діяльність активно розвивається або обсяги операцій досягають установленого законодавством порогу для обов’язкової реєстрації платником ПДВ, підприємцю необхідно заздалегідь оцінити наслідки такого переходу, особливо якщо орендарями є юридичні особи – платники ПДВ.
Як правильно оформити договори оренди
Окремо варто звернути увагу на правильне оформлення договірних відносин. Договір оренди має чітко визначати предмет оренди, строк користування, порядок оплати, правила компенсації комунальних платежів, умови проведення ремонтів, відповідальність сторін та порядок повернення майна.
Бухгалтер для підприємств, що займаються орендою
Підприємцям, які лише розпочинають діяльність у сфері оренди нерухомості, варто мислити не лише категоріями мінімізації податків, а насамперед категоріями довгострокової ефективності бізнесу. Те, що є оптимальним рішенням для власника однієї квартири, може виявитися невигідним уже після придбання декількох комерційних приміщень або виходу на співпрацю з великими компаніями. Саме тому систему оподаткування бажано обирати не лише з урахуванням поточних доходів, а й прогнозу розвитку бізнесу на найближчі декілька років, оскільки своєчасно обрана модель дозволяє уникнути зайвих витрат, спростити адміністрування та створити надійну основу для подальшого масштабування діяльності.
Дистанційна консультація
Часті питання
Так, законодавство України дозволяє фізичній особі-підприємцю здійснювати діяльність із надання нерухомості в оренду, якщо така діяльність відповідає зареєстрованим КВЕДам та обраній системі оподаткування. Для більшості підприємців основним видом діяльності є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Разом із тим вибір ФОП не завжди є оптимальним рішенням. Якщо власник планує поступово розширювати портфель нерухомості, працювати з великими корпоративними клієнтами, залучати партнерів або інвесторів, купувати нові об’єкти за кредитні кошти чи реінвестувати прибуток у розвиток бізнесу, доцільно ще на початковому етапі оцінити переваги створення ТОВ. У багатьох випадках перехід на іншу організаційно-правову форму вже після початку діяльності виявляється складнішим і дорожчим, ніж правильне планування структури бізнесу від самого початку.
Варто також пам’ятати, що для фізичних осіб-підприємців існують певні обмеження щодо застосування спрощеної системи оподаткування залежно від площі нерухомості, яка передається в оренду. Тому перед реєстрацією ФОП бажано перевірити відповідність своєї діяльності вимогам Податкового кодексу України.
Перелік податків залежить від того, хто саме здійснює діяльність — фізична особа, ФОП чи юридична особа, а також від обраної системи оподаткування.
Фізична особа, яка здає власну нерухомість без реєстрації підприємницької діяльності, сплачує податок на доходи фізичних осіб та військовий збір відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Фізична особа-підприємець сплачує податки відповідно до обраної системи оподаткування, а також єдиний соціальний внесок у випадках, передбачених законодавством. Якщо діяльність здійснюється на загальній системі, оподатковується чистий дохід після врахування підтверджених витрат. На спрощеній системі застосовуються правила, встановлені для відповідної групи платників єдиного податку.
Для ТОВ податкове навантаження формується залежно від системи оподаткування та може включати податок на прибуток підприємств або єдиний податок, ПДВ (за наявності статусу платника), податки із заробітної плати працівників, земельний податок чи орендну плату за землю, а також інші обов’язкові платежі залежно від специфіки діяльності.
Саме тому перед вибором системи оподаткування доцільно не порівнювати лише ставки податків, а розрахувати загальне податкове навантаження з урахуванням майбутніх доходів, витрат і планів розвитку бізнесу.